刘晓光:“杀手锏”祭出 避免房地产政策过度摇摆

2018-12-24 10:03 编辑:搞笑秀

刘晓光:“杀手锏”祭出 避免房地产政策过度摇摆

2018年中国宏观经济运行稳中有变,经济下行压力较大,国内投资等总需求出现明显回落。在此背景下,引发了市场关于2019年房地产政策的一些猜想。12月19日至21日召开的中央经济工作会议,对此给出了明确的答案,2019年房地产政策将坚持“房住不炒”的基本定位,并祭出了夯实城市政府主体责任的“杀手锏”,房地产市场过度投机行为将被遏制。笔者认为,2018年中国房地产市场的运行逻辑发生了较大变化,同时宏观经济运行也发生了深刻变化,面临着与以往完全不同的权衡取舍。因此,对于2019年房地产政策调整和市场变化的任何线性推演,都极可能是错误的。

一方面,从宏观经济运行来看,2018年消费增速持续下滑开始成为制约短期总需求增长的关键因素,这意味着在房地产投资与居民消费之间,首次形成短期政策的权衡取舍。11月份,社会消费品零售总额名义增速为8.1%,较去年同期增速回落2.1个百分点,实际增速只有5.8%,较去年同期回落3.0个百分点。消费是个慢变量,如此持续大幅的回落,说明经济的消费基础发生了变化。一个非常重要的原因就是,在本轮房地产去库存中,居民债务率大幅攀升,导致消费基础受到严重削弱,特别是居民通过“消费贷”变相加杠杆,实际上将“长期贷款短期化”,进一步加剧了短期对于消费的“挤出效应”。

另一方面,从房地产市场运行来看,2018年房地产市场的运行逻辑发生了较大变化。实际上,2018年的房地产调控除了严控房价和信贷政策外,还在全国范围内大量增加了土地供应,试图从需求和供给两方面发力,对房价起到根本性的平抑作用。在正常情况下,完全可以达到这样的预期效果。但是,从房地产市场的实际运行情况来看,房地产开发商的行为已经发生变化,房屋竣工面积大幅负增长,导致土地供应的增长并未有效激发其增加新房供应,房地产名义库存下降至历史低位,并引发局部房价上涨压力。同时,房地产企业土地购置费大增、土地库存快速累积,资产负债表进一步恶化,杠杆率和债务违约风险上扬,特别是一些大型的房企与中央政策形成博弈格局。

在综合考虑以上两方面变化情况下,2019年的房地产政策既需要高度关注房地产市场的调整风险,前瞻性地预判和微调房地产政策,又需要考虑到对消费的严重挤出效应,以及市场主体预期的改变引发的应对策略调整。以房地产信贷政策为例,在严控房价下简单放松对房地产商的信贷,可能不仅不会起到促进其投资的作用,反而可能延缓其加快销售回笼资金的压力;同时,简单严控购房信贷也不会降低居民信用风险,反而转变为用短期消费贷替代长期房贷,进一步加剧信用风险和对消费的挤出效应。

因此,中央经济工作会议关于房地产政策的表述,相比去年更加简洁有力,并祭出了“杀手锏”——夯实城市政府主体责任。这既是一个全新的表述,又是2019年房地产调控政策的重要抓手,将有效解决以往房地产调控政策在“过”与“不及”之间的过度摇摆。夯实城市政府主体责任,意味着房地产调控政策的实施主体首次从中央层面深入到地市层面,这既有利于地方根据实际情况进行预调和微调,又可以避免房地产政策执行过程中的大起大落。

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